خانه «رويا» شد؛ برنامه‌ريزان خواب ماندند!
تاریخ انتشار : 1397/12/06
عبور قيمت مسکن از متري ۱۰ ميليون تومان که توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن اعلام شده حکايت از ضعف اين تشکيلات براي ساماندهي به بازار دارد.
به گزارش ايسنا، بهمن ماه ۱۳۹۷ از سوي دفتر اقتصاد مسکن، زيرمجموعه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي اعلام شد که قيمت مسکن در شهر تهران به ميانگين متري ۱۰ ميليون و ۶۶ هزار تومان رسيده که ۲.۹ درصد نسبت به ماه قبل و ۸۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش نشان مي‌دهد. به بيان ديگر، مسکن هنوز با رشد قيمت ماهيانه مواجه است و به نظر مي‌رسد دستگاه‌هاي دولتي نقش بازدارنده‌اي در اين شرايط ايفا نمي‌کنند.
يکي از تشکيلات دولتي که وظيفه ذاتي آن برنامه‌ريزي براي ايجاد تعادل در بازار مسکن است، به نظر مي‌رسد اين وظيفه‌ي خود را فراموش کرده و صرفاً به ارائه آمار از رشد روزافزون قيمت مسکن بسنده مي‌کند. مسؤولان وزارت راه و شهرسازي طي سال‌هاي اخير همواره تحليل مي‌کردند که با توجه به ۲.۵ ميليون مسکن خالي در کشور، عرضه به اندازه کافي وجود دارد و هر ساله اعلام مي‌کردند که رشد قيمت مسکن حدود نرخ تورم يا پايين‌تر از آن قرار مي‌گيرد. برآوردهايي که مي‌تواند از بررسي‌هاي آماري دفتر اقتصاد مسکن نشأت گرفته باشد. با اين حال اوضاع آن‌طور که مديران اين دفتر انتظارش را داشتند پيش نرفت و از آذرماه سال ۱۳۹۶ روند رشد افسارگسيخته قيمت مسکن آغاز شد تا نهايتاً به ۱۰ ميليون و ۶۶ هزار تومان در بهمن ماه ۱۳۹۷ رسيد.
انباشت ۳.۵ ميليون تقاضا براي مسکن
از جمله انتقاداتي که به اين تشکيلات دولتي مي‌شود اين است که آيا نبايد در زمان مقتضي، هشدارهاي لازم را براي توليد و عرضه مسکن به مسؤولان وزارت راه و شهرسازي ارائه مي‌کرد؟ توهم آرامش در بازار مسکن با وجود ۲.۶ ميليون مسکن خالي در حالي وجود داشت که از سال ۱۳۹۵ که اين آمار ارائه شد اغلب کارشناسان هشدار مي‌دادند خانه‌هاي خالي که اکثراً لوکس و نيمه لوکس هستند نبايد معيار برنامه‌ريزي باشد؛ چرا که از دسترس اقشار متوسط و پايين جامعه خارج است. حالا فعالان حوزه ساخت و ساز، يکي از عوامل اصلي جهش قيمت مسکن را بي‌توجهي به انباشت ۳.۵ ميليون تقاضا در بازار مسکن طي پنج سال اخير عنوان مي‌کنند.
ايرج رهبر، نايب رئيس انجمن انبوه سازان استان تهران مي‌گويد: ما از پنج سال قبل پيش‌بيني مي‌کرديم که با رشد شديد مسکن مواجه شويم چرا که طي اين سال‌ها ۳.۵ ميليون انباشت تقاضا ايجاد شد و طبيعي است که وقتي عرضه نسبت به تقاضا کمتر باشد، افزايش قيمت اتفاق مي‌افتد.
افزايش ساخت و ساز در تهران با وجود گراني مصالح
در شرايطي که پس از افزايش نرخ دلار، قيمت مصالح ساختماني رشد چشمگيري داشته، آمارهاي اعلام شده از مرکز آمار حاکي از افزايش ٣١، ٦ درصدي واحدهاي مسکوني پيش‌بيني شده در پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان توسط شهرداري تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش ۵۴ درصدي معاملات، احتمالاً نيمي از واحدهاي آماده توليد به ۴۹۰ هزار واحد خالي استان تهران افزوده خواهد شد. هم‌چنين اغلب مصالح ساختماني با رشد قيمت مواجه شده که مي‌تواند به فاصله‌ي زماني، اثر منفي در توليد و عرضه مسکن بگذارد.
با اين وجود به دليل اتخاذ سياست‌هاي انقباضي در سال‌هاي گذشته، توليد مسکن به اندازه کافي وجود ندارد. طبق برآورد طرح جامع مسکن بايد ساليانه حدود يک ميليون واحد مسکوني احداث شود در حالي که محاسبات جديد بر اساس پروانه‌هاي ساختماني، هم‌اکنون توليد حدود ۳۰۰ هزار واحد است.
سازندگان در حال ترک صنعت ساختمان هستند
فرشيد پورحاجت، دبير کانون انبوه‌سازان با بيان اين هشدار که به دليل فشار مالياتي و ضعف قانون پيش‌فروش،فعالان واقعي حوزه ساخت و ساز به زودي اين بخش را ترک خواهند کرد، مي‌گويد: حدود ۱۳ ميليون جوان در کشور داريم که به سن ازدواج رسيده يا از سن ازدواج گذشته‌اند. يعني هم‌اکنون با ۵ تا ۶ ميليون کسري مسکن مواجهيم که بايد تأمين شود. از سوي ديگر گفته مي‌شود ۲.۵ ميليون مسکن خالي در کشور وجود دارد. در همه جاي دنيا براي تعادل‌بخشي به بازار مسکن، مازاد ۶ تا ۱۰ درصد را نگه مي‌دارند. اين ۲.۵ ميليون نيز حدود ۱۰ درصد کل واحدهاي مسکوني کشور را تشکيل مي‌دهد که مي‌توان آن را به عنوان تعادل‌بخشي در نظر گرفت و بر اين اساس به ۵ تا ۶ ميليون مسکن در کشور نياز داريم.
در سال ۱۳۹۵ عنوان مي‌شد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ايران ۱۲ سال است و تلاش مي‌شود تا سال ۱۴۰۵ اين عدد به ۸ سال کاهش يابد. حالا بعد از دو سال يک کارشناس اقتصاد مسکن از رسيدن مدت انتظار خانه‌دار شدن به ۲۵ سال سخن مي‌گويد. سلمان خادم‌المله با بيان اين‌که محاسبات جديد بر اساس قيمت‌هاي بهمن ماه ۱۳۹۷ نشان مي‌دهد مدت انتظار خانه‌دار شدن در ايران به حدود ۲۵ سال رسيده است بيان مي‌کند: با توجه به کاهش شديد قدرت خريد خانوارها، طرف تقاضا نسبت به افزايش مجدد قيمت مسکن واکنش خنثي نشان خواهد داد.
تلاطم بازار مسکن اين موضوع را به ذهن مي‌رساند که برداشت خشک، سطحي و اتکاي صرف به آمار و ارقام نه تنها کمکي به خانه‌دار شدن مردم نکرده بلکه به ايجاد انحراف در مسير برنامه‌ريزي منجر شده است. چه آن‌که اگر ارائه آمار صرف، کمکي به اصل قضيه مي‌کرد قاعدتاً نبايد تعداد مستاجرها از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ مي‌رسيد. موضوع ديگر اين‌که طي سال‌هاي ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ که تعداد واحدهاي خالي از سکنه در کشور از ۱.۶ ميليون به ۲.۵ ميليون واحد رسيده، نقش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن براي هدايت سرمايه‌گذاران چه بوده است؟
