بازنگري اخذ ماليات سالانه از املاک گران‌قيمت
تاریخ انتشار : 1398/11/26
مصوبه کميسيون تلفيق براخذ ماليات سالانه از املاک گران‌قيمت مي‌تواند منجر به احياي مهم‌ترين پايه‌هاي مالياتي در کشور شود که دراکثر کشورهاي دنيا،بخش قابل توجهي از درآمدهاي مالياتي دولت را تشکيل مي دهد.
يکي از مهم‌ترين منابع درآمدي دولت‌هاي محلي و مرکزي در بسياري از کشورهاي جهان، ماليات بر دارايي (property tax) است که به صورت ماليات سالانه بر ارزش بازاري دارايي‌ها از قبيل زمين، ملک، خودرو و ساير دارايي‌هاي افراد وضع مي‌شود. در بين دارايي‌هاي افراد، زمين و ملک متداول‌ترين پايه ماليات بر دارايي است و عمده درآمدهاي مالياتي از اين محل، از ملک و زمين حاصل مي‌شود. چگونگي اخذ و هزينه‌کرد اين نوع ماليات در کشورهاي مختلف متفاوت است اما در سال ۲۰۱۸، به طور متوسط ۵.۵ درصد از درآمدهاي مالياتي دولت‌ها در کشورهاي عضو سازمان همکاري و توسعه‌ي اقتصادي (OECD)، از اين پايه مالياتي حاصل شده است که اين درصد در برخي کشورها از جمله کره جنوبي، انگلستان و آمريکا به بالاي ۱۰ درصد نيز مي‌رسد.
در کشور ما تا قبل از سال ۱۳۸۰، طبق ماده ۳ قانون ماليات‌هاي مستقيم، کليه مالکين (اعم از اشخاص حقيقي و حقوقي) نسبت به جمع ارزش املاک خود و حسب مورد املاک فرزندان تحت تکفل خود اعم از مسکوني و ساير املاک واقع در محدوده شهرها و شهرک‌ها (به استثناي يک واحد مسکوني شخص حقيقي اعم از خانه يا آپارتمان به انتخاب او) به‌شرح زير مشمول ماليات سالانه بودند:
تا مبلغ ۲۰ ميليون ريال معاف، تا مبلغ ۴۰ ميليون ريال نسبت به مازاد ۲۰ ميليون ريال به نرخ ۲%، تا مبلغ ۶۰ ميليون ريال نسبت به مازاد ۴۰ ميليون ريال به نرخ ۳%، تا مبلغ ۸۰ ميليون ريال نسبت به مازاد ۶۰ ميليون ريال به نرخ ۴%، تا مبلغ ۱۰۰ ميليون ريال نسبت به مازاد ۸۰ ميليون ريال به نرخ ۶%، نسبت به مازاد ۱۰۰ ميليون ريال به نرخ ۸%. با اين حال در اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم در سال ۱۳۸۰ اين ماده حذف شد و بعد از آن تلاشي براي افزودن موارد مشابه صورت نگرفت هرچند عوارض نوسازي شهرداري که بر هر ملک به صورت سالانه وضع مي‌شود به نوعي همين منطق را دارد اما مبلغ آن بسيار ناچيز است و درصد بسيار کمي از درآمدهاي شهرداري‌ها را تشکيل مي‌دهد. به عنوان مثال در بودجه پيشنهادي سال ۱۳۹۸ شهرداري تهران تنها ۶۰۰ ميليارد تومان به اين موضوع اختصاص يافته است که حدود ۶ درصد از کل درآمدهاي شهرداري تهران را شامل مي‌شود. اين در حالي است که به نظر مي‌رسد شهرداري تهران يکي از بهترين عملکردها را در زمينه عوارض نوسازي دارد و وضعيت در ساير شهرها احتمالا بدتر است.
در جريان بررسي لايحه بودجه ۹۹ در کميسيون تلفيق مجلس، نمايندگان مجلس در اين کميسيون، مالکان واحدهاي مسکوني گران‌قيمت با ارزش ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر را مشمول پرداخت ماليات سالانه کردند. اين مصوبه با وجود اينکه پيش‌بيني مي‌شود درآمد چنداني براي دولت ايجاد نکند و تعداد بسيار کمي از املاک را مورد اصابت قرار بدهد، اما به دليل اينکه منجر به اضافه شدن يک پايه مالياتي جديد (که در همه کشورهاي دنيا وجود دارد و حتي تا قبل از سال ۱۳۸۰ نيز در کشور ما وجود داشت) به پايه‌هاي مالياتي کشور مي‌شود مي‌تواند قدمي رو به جلو در بهبود نظام مالياتي کشور محسوب شود. البته در خصوص اين پايه مالياتي ملاحظاتي قابل ذکر است از جمله:
الف- پيشنهاد مي‌شود در سال شروع اجرايي شدن اين ماده، به منظور آماده سازي زيرساخت‌ها و اجراي بهتر و ساده‌تر، املاک کمي مشمول اين ماليات شوند (به طور مثال املاک بالاي ۷ ميليارد تومان) و اين مبلغ سال به سال تعديل شود تا درصد بيشتري از املاک را در بر گيرد. هرچند از منظر درآمدي اين اقدام منجر به اين مي‌شود که درآمدهاي ناشي از اين محل حتي به هزار ميليارد تومان نيز نرسد اما از نظر اجرايي مي‌تواند زيرساخت‌هاي سازمان مالياتي را فراهم کند و در سال‌هاي بعد درصد اصابتش بيشتر شده و به قانون دائمي تبديل شود. اين مسأله منجر به تصويب راحت‌تر آن نيز مي‌شود. البته بايد توجه شود که در عين تصويب اين قانون، زيرساخت‌هاي مربوط به آن نيز طراحي و اجرايي شود وگرنه منجر به بي خاصيتي و عدم اجراي آن خواهد شد.
ب- لازم است در خصوص نحوه قيمت‌گذاري املاک از ساز و کارهاي دقيق‌تري نسبت به ماده ۶۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم استفاده شود. در اغلب کشورها، با استفاده از قيمت املاک مشابهي که معامله شده‌اند، قيمت سالانه هر ملک تخمين زده مي‌شود که در اين تخمين، شرايط محيطي از قبيل محله ملک، و همچنين شرايط منزل مسکوني از قبيل متراژ و سن بنا در نظر گرفته شده و قيمت ملک تخمين زده مي‌شود. با توجه به وجود سامانه معاملات املاک و مستغلات، اين کار مي‌تواند به صورت سيستماتيک انجام شود و نيازي به تشکيل کميسيون تقويم املاک و سازوکارهاي آن وجود ندارد. با توجه به اينکه در شرايط فعلي، مميزين مالياتي اقدام به ارزش‌گذاري املاک خواهند کرد، لازم است با اقداماتي از جمله مکانيزه کردن تخمين قيمت املاک با استفاده از مشخصات ملک، امکان سوء استفاده و تخمين‌هاي نادرست مميزين مالياتي از بين برود.
پ- لازم است در خصوص ارتباط اين نوع ماليات با درآمدهاي شهرداري و همچنين عوارض نوسازي تصميم‌گيري شود. در کشورهايي که بخش زيادي از اين پايه مالياتي به دولت‌هاي محلي تخصيص مي‌يابد، بخش مهمي از هزينه‌هاي دولتي نيز توسط دولت‌هاي محلي انجام مي‌گيرد. به طور مثال در کشور آمريکا که اکثر اين درآمد به دولت‌هاي محلي اختصاص مي‌يابد، بخش عمده‌اي از هزينه‌هاي آموزش و همچنين بخش زيادي از هزينه‌هاي سلامت توسط دولت‌هاي محلي صورت مي‌گيرد. به همين دليل در صورتي که تصميم بر اين باشد که بخشي از اين درآمد به شهرداري‌ها اختصاص يابد، مي‌بايست در خصوص ساير پايه‌هاي درآمدي آن‌ها و حتي وظايف آن‌ها نيز تجديد نظر صورت بگيرد.
ت- در خصوص ضمانت اجرايي اين پايه مالياتي لازم است تدابيري انديشيده شود چرا که به دليل يک‌ساله بودن قانون بودجه، طبيعتا املاکي که در سال ۱۳۹۹ معامله نمي‌شوند انگيزه‌اي براي پرداخت ماليات نخواهند داشت و يا معامله ملک خود را به سال بعد موکول مي‌کنند. بدين ترتيب لازم است ضمانت اجرايي علاوه بر دريافت ماليات در زمان نقل و انتقال براي آن در نظر گرفته شود.
ث- تعداد زياد پله‌هاي اين ماليات به خصوص در سال‌هاي آغازين اجرا توصيه نمي‌شود چرا که منجر به پيچيدگي بي‌مورد آن و احتمال بروز فساد در تخمين ارزش ملک مي‌شود.
در مجموع، مي‌توان ماليات‌هايي مانند ماليات بر خانه‌هاي خالي موضوع ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم که مجددا در کميسيون تلفيق امسال با تغييراتي تصويب شده است را در بلندمدت با استفاده از همين پايه مالياتي اجرايي کرد. در بسياري از کشورها نيز با افزايش نرخ ماليات سالانه املاک خالي نسبت به ساير املاک، عرضه خانه‌هاي خالي را تشويق مي‌کنند.
منبع: ايبِنا
محمد سعيد تجريشي (کارشناس اقتصادي)
