رکود تورمي مسکن ؛ حاصل عدم مقابله با سوداگران
تاریخ انتشار : 1397/09/13
عليرغم تشديد رکود تورمي در بازار مسکن بويژه در پايتخت، طرح ماليات بر عايدي مسکن که سوداگري در اين بازار را مهار خواهد کرد، بلاتکليف است.
به گزارش خبرنگار مهر، در يک سال اخير رشد غيرمنطقي قيمت‌ها در بازار مسکن در کلان شهرها بويژه شهر تهران، قدرت خريد مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوري که ديگر قيمت ملک، تناسبي با ارزش واقعي آن ندارد.
بر اساس گزارش اخير وزارت راه و شهرسازي، در آبان ماه سال ۹۷ متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران ۹ ميليون و ۱۸۵ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۶.۳۹ و ۹۰.۹ درصد افزايش داشته است.
افزايش روز به روز قيمت‌ها، خروج تقاضاي واقعي از بازار را به دنبال داشته که منجر به کاهش تدريجي معاملات در ماه‌هاي اخير شده است.
به‌طوري‌که بر اساس آمار اخير وزارت راه و شهرسازي، در آبان امسال تعداد معاملات واحدهاي مسکوني شهر تهران به ۷۰۱۷ واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل (مهرماه) ۲۶.۶ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۳ درصد کاهش را نشان مي‌دهد.
رکود تورمي مسکن به ساير بخش‌هاي اقتصادي هم ضربه مي‌زند
کاهش معاملات و افزايش قيمت‌ها، پديده رکود تورمي را ايجاد مي‌کند و اين پديده علاوه بر حوزه مسکن به بخش‌هاي ديگر اقتصاد به دليل رابطه مستقيم و غيرمستقيم مسکن با بيش از ۱۰۰ صنعت، آسيب وارد خواهد کرد.
بررسي ها نشان مي دهد عامل اصلي افزايش قيمت مسکن و کاهش معاملات، ناشي از خروج تقاضاهاي مصرفي از بازار و سوداگري در اين بخش بوده است. در اين بين در ماه هاي گذشته برخي از مسئولان بخش مسکن به دليل کافي جلوه دادن اقدامات خود، از خروج سوداگران از بازار مسکن خبر داده بودند که آمار اخير وزارت راه و شهرسازي اين مسئله را رد مي‌کند.
با توجه به مسئوليت دولت در فراهم کردن زمينه تأمين مسکن خانوارهاي ايراني بر مبناي قانون اساسي، دولت موظف به کنترل انگيزه‌هاي سوداگرانه در بازار است. دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازي بايد با کنترل بازار زمين و مسکن و اتخاذ سياست‌هاي مناسب و افزايش هزينه تقاضاهاي سوداگرانه، سرمايه‌ها را به سمت توليد و عرضه مسکن هدايت کرده و از بي‌ثباتي و افزايش قيمت و همچنين کاهش دسترسي مردم به اين کالاي حياتي جلوگيري کند.
علي رغم نياز به بالابردن ريسک سوداگري در بازار مسکن، بررسي اقدامات صورت گرفته طي سال‌هاي اخير نشان مي‌دهد که مهم‌ترين سياست دولت در اين برهه از زمان، تحريک تقاضا از طريق اعطاي وام بوده و دولت قصد داشته از اين طريق مسکن را از رکود خارج کند.
افزايش سقف وام، قيمت مسکن را گران‌تر مي‌کند
افزايش ميزان وام مسکن في‌نفسه نه‌تنها اقدام ناپسندي نيست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرايط فعلي به دليل بالاتر بودن تقاضا از عرضه (شاخص تراکم ۱.۰۶) و حضور سوداگران در اين بازار، تقويت سمت تقاضا اقدامي غير کارشناسي محسوب مي‌شود.
در واقع خروجي اين تحريک به‌گونه‌اي است که بازار را با فشار تورمي از رکود خارج مي‌کند و نمي‌توان به‌عنوان راهکار بلندمدت از آن استفاده کرد؛ زيرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران اين بخش با تغييرات و التهابات بازارهاي موازي يا افزايش وام، منتظر افزايش قيمت و دست يافتن به سودهاي بالا در اين بخش هستند، بنابراين با افزايش وام مجدداً خانه‌ها گران‌تر خواهد شد.
از اين رو دولت براي بالا بردن قدرت خريد بايد اقدامي انجام دهد که تنها منجر به بالا بردن قدرت خريد شود، نه اينکه با افزايش صرف سقف تسهيلات مسکن منجر به رشد قيمت مسکن گردد.
ماليات بر عايدي؛ راهکار خروج مسکن از رکود بدون بروز تورم
در اغلب کشورهاي توسعه يافته، دولت ها براي کنترل قيمت مسکن و خارج کردن اين بخش از رکود بدون بروز تورم، در ابتدا هزينه‌هاي سوداگري را با سياست هاي مالياتي (ماليات بر عايدي سرمايه) افزايش مي دهند تا نوسانات قيمتي کنترل شود؛ سپس با حمايت از سازندگان، زمينه را براي افزايش توليد فراهم مي‌کنند و در قدم آخر، افزايش تسهيلات را در دستور کار مي‌گذارند.
تقاضاي مصرفي و مولد مسکن؛ معاف از ماليات بر عايدي
ماليات بر عايدي سرمايه (CGT) به صورت درصدي از افزايش قيمت معاملات زمين و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دريافت مي‌شود و تنها تقاضاهاي سوداگرانه را هدف قرار مي‌دهد و سازوکارهاي اخذ آن به‌گونه‌اي است که تقاضاهاي مصرفي و سرمايه‌اي مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌هاي نوساز معاف از ماليات مذکور مي‌شوند.
با توجه به موارد ذکر شده با خروج سوداگران از اين بخش، قيمت مسکن به تناسب با قدرت خريد مردم بالا مي‌رود و ديگر قيمت‌هاي نجومي و رشد اجاره‌نشيني مشاهده نخواهد شد و در نهايت با کاهش فاصله طبقاتي، مردم با آرامش بيشتري به زندگي خود ادامه مي‌دهند.
لزوم تسريع تصويب طرح در مجلس
با وجود مزيت هاي اين ماليات، در کشور ما تا کنون قانوني براي حذف سوداگران از طريق اخذ ماليات بر عايدي سرمايه وجود ندارد و طرحي که طي ماه‌هاي اخير در اين خصوص در مجلس ارائه شده، هنوز بعد از گذشت ماه‌ها به نتيجه نرسيده و کميسيون هاي اقتصادي و عمران نيز پيگيري لازم را براي هرچه زودتر به نتيجه رسيدن آن انجام نمي‌دهند.
همچنين سؤالي که در اين ميان مطرح مي‌شود اين است که چرا وزارتخانه‌هاي اقتصاد و راه و شهرسازي در اين برهه از زمان لايحه اي براي مقابله با آفت سوداگري ارائه نمي‌دهند تا با خارج کردن اين سفته‌بازان علاوه بر رونق ساخت و ساز مسکن، مردمي که دستشان از سرپناه متناسب با نياز خود کوتاه شده با قدرت خريد بالاتري وارد بازار شوند؟
کارشناس بازار مسکن: وضع ماليات بر عايدي مسکن ضروري است
بيت الله ستاريان ، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح ماليات بر عايدي مسکن اظهار داشت: قانون ماليات بر عايدي سرمايه يک قانون پيشرفته است که در تمام دنيا اجرا مي شود. قانون ماليات بر درآمد خريد و فروش مسکن در کشورهاي توسعه يافته اجرا مي شود و اقدام درستي هم هست.
وي با بيان اينکه بايد در زمان اجراي اين طرح، مواردي چون حمايت از سرمايه گذاري در زمينه توليد مسکن و جذب سرمايه ها در بخش مسکن مصرفي لحاظ شود، گفت: در شرايط فعلي ما نياز به سرازير شدن سرمايه ها به ساخت و ساز را داريم چرا که با کمبود مسکن مواجه هستيم بنابراين بايد اين قانون صرفا به خريد و فروش هاي مکرر و غير توليدي تعلق گيرد.
کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه در حال حاضر توازن در عرضه و تقاضاي مسکن به هم خورده است، افزود: تقاضا از عرضه پيشي گرفته که در اين شرايط ماليات بر عايدي مي تواند کارآمد باشد.
مشاور طرح جامع مسکن: خانه‌هاي خالي، مصداق بارز سوداگري است
محمد فرهادي‌پور، اقتصاددان نيز در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با تأکيد بر لزوم تصويب طرح ماليات بر عايدي سرمايه به خصوص در بخش مسکن و املاک افزود: با استفاده از اين روش، معاملات سوداگرانه و غيرواقعي، حذف و تا حدود زيادي کم مي‌شود؛ به خصوص اگر در فرمول تعيين اين نوع ماليات براي معاملات مکرر مسکن، ماليات پلکاني در نظر گرفته شود.
اين استاد دانشگاه با بيان اينکه مخالفان ماليات بر عايدي سرمايه، به کاهش معاملات استناد مي‌کنند و معتقدند تعيين اين نوع ماليات سبب خروج بيشتر معامله‌گران از بازار مسکن مي‌شود، گفت: اين تصور چندان صحيح نيست چرا که کساني که مسکن اول خود را خريداري مي‌کنند و همچنين توليدکنندگان از اين ماليات معاف هستند.
مشاور طرح جامع مسکن تصريح کرد: ماليات بر عايدي سرمايه قرار نيست جلوي خريد و فروش در بازار مسکن را بگيرد بلکه قرار است براي کساني که مي‌خواهند با استفاده از خريد و فروش سوداگرانه به سود کلان برسند، مانع ايجاد کرده و بر اين سود، ماليات تعلق گرفته شود تا بقيه جامعه نيز در آن شريک شوند.
فرهادي‌پور ادامه داد: ما در حال حاضر مشکل ورود سرمايه به بخش مسکن را نداريم بلکه مشکل اصلي اين بخش، کاهش قدرت خريد مسکن خانوارها است، درحالي‌که تقاضاي خريد مسکن مصرفي وجود دارد اما خانوارها توانايي خريد ندارند.
وي يکي ديگر از مشکلات بخش مسکن را پوشش‌دهي پايين تسهيلات مسکن به زير ۲۰ درصد ارزش مِلک، عنوان و تصريح کرد: همچنين براي خريد يک واحد مسکوني ۶۰ متري از سوي يک خانوار با درآمد ماهيانه سه ميليون تومان در تهران، بر اساس نرخ اعلامي وزارت راه و شهرسازي ، هر خانوار بايد تقريبا ۱۷ سال درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند چنين واحدي را بدون احتساب تورم مسکن، خريداري کند.
اين کارشناس اقتصادي گفت: خانه‌هاي خالي که در تهران و ساير شهرها ، با هدف سوداگري ساخته شده است و ماليات بر عايدي سرمايه مي‌تواند از رشد خانه‌هاي خالي جلوگيري کند چرا که در حال حاضر عايدي خانه‌هاي خالي براي مالکان آنها به قدري بالاست که حاضر به فروش آنها نيستند بلکه واحد خود را با هدف افزايش بيشتر سرمايه، وارد بازار نمي‌کنند؛ همين اتفاق سبب قفل شدن سرمايه در بازار مسکن شده است.
