چالش‌هاي اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي
تاریخ انتشار : 1399/06/26
براي طراحي يک بسته سياستي اثربخش در برخورد با معضل خانه‌هاي خالي بايد مکانيسم‌هاي اجرايي و قانوني به نحوي تدوين شود که با حداقل اصطکاک در برابر چالش‌هاي اجرايي مواجه شويم.
طرح جنجالي ماليات بر خانه‌هاي خالي با آغاز بکار مجلس يازدهم شوراي اسلامي رونمايي شد ولي بعد از کش‌وقوس‌هاي فراوان سرانجام نيز توسط شوراي محترم نگهبان براي رفع برخي ايرادات و ابهامات عودت شد. قبلا در يادداشت‌هايي در اين ستون به مساله خانه‌هاي خالي و ضرورت شناخت ماهيت اين پديده قبل از هر گونه اقدام شتابزده و سياستگذاري احساسي در اين حوزه مهم اشاره شد.
يکي ديگر از نکاتي که در طراحي مکانيسم‌ها و سياستگذاري‌ها بازارها حائز اهميت است، شناخت چالش‌هاي اجرايي برنامه‌هاي تنظيمي است. در خصوص اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز مطالعات متعدد، مواردي را شناسايي کرده‌اند که البته در ذيل پايه گسترده‌تر آن يعني هر گونه ملک خالي و نه صرفاً خانه مسکوني ذکر شده است. با وجود اين برخي از اين چالش‌ها به سبب شموليت، علاوه بر زمين‌هاي خالي، مبتلابه واحدهاي مسکوني خالي نيز خواهد بود که در ادامه سعي مي‌شود به صورت خلاصه ارايه شود. اميد است در بازنگري طرح عودت‌شده، راهبردي عملياتي براي اين چالش‌ها درنظر گرفته شود.
تعريف ملک خالي و آستانه‌هاي معافيت: تعريف اينکه به چه چيزي واحد مسکوني خالي اطلاق مي‌شود، کار بسيار دشواري است که در نتيجه ممکن است تعريف دقيق پايه اين ماليات نيازمند تصميمات سياستگذار و يا مقررات محلي باشد. علاوه بر اين، اينکه تا چه اندازه‌اي از متراژ ملک، و همچنين چه مدتي از خالي بودن آن (پيوسته يا منقطع بودن) مشمول نمي‌شوند و يا معاف هستند نيز مشکلات ديگري را در هر يک از شهرها به همراه خواهد داشت.
تخمين ارزش ملک: در تئوري و نظريه‌پردازي معمولا فرض مي‌شود که ارزش ملک (زمين يا واحد مسکوني) به‌خوبي مشخص، ثبت‌شده و قابل دسترس است. اما در عمل اين ارزشيابي نيازمند صرف زمان و تخصص بالايي است. به‌طور کلي براي وضع ماليات بر زمين و ساختمان دو روش ارزيابي متمايز مبتني بر مساحت و مبتني بر ارزش وجود دارد. همچنين در مواردي که بازار آزاد و منصفانه‌اي براي مسکن و خدمات آن وجود داشته باشد، دو روش براي ارزيابي املاک و مستغلات وجود دارد؛ نخست بر مبناي ارزش معاملاتي آن و ديگر بر مبناي ارزش اجاره‌اي؛ هر يک از اين موارد نقاط ضعف و قوتي دارد که در نهايت انتخاب روش براي محاسبه ماليات را پيچيده خواهد کرد.
مسائل اقتصادي و اجتماعي شهر و منطقه: در ماليات‌بندي املاک خالي اينکه وضعيت منطقه از نظر اقتصادي و اجتماعي چگونه است، بر مفيد بودن و يا غيرموثر بودن ماليات‌ها در دستيابي به اهداف آن نقش اساسي دارد. به عنوان مثال در شهرهاي داراي رشد سريع اقتصادي و همچنين رشد بالاي جمعيت، احتمال آنکه خانه‌هاي خالي با مقاصد سفته‌بازي نگهداري شود، زياد است و در نتيجه علاوه بر ساير ابزارهاي پيشيني براي مقابله با سفته‌بازي، ماليات خانه‌خالي نيز براي افزايش هزينه‌هاي نگهداري آنها مفيد خواهد بود. به طور متقابل، در شهرهايي که از منظر اقتصادي از رشد چنداني برخوردار نيستند و جمعيت آن نيز رشد چنداني ندارد، احتمال خالي ماندن زمين و املاک مسکوني براي مقاصد سفته‌بازي کم خواهد بود، و به نوعي اين خالي ماندن در نتيجه تحولات دموگرافي منطقه بصورت طبيعي رخ داده است. در نتيجه ماليات بر خانه‌هاي خالي در اين مناطق فاقد اثربخشي و بهره‌وري خواهد بود.
هزينه‌هاي اجرايي بالا: يکي از مواردي که مطالعات متعدد به آن اشاره مي‌کنند بالا بودن نسبت هزينه‌هاي اجرا و کاهش کوشش مالياتي در ماليات بر خانه‌هاي خالي است. به عنوان مثال در مورد شهر ونکوور کانادا، هزينه‌هاي اجرايي خانه‌هاي خالي ۶ درصد درآمدهاي آن ارزيابي مي‌شد ولي در عمل صرفا ۱۲ درصد از درآمدهاي بالقوه آن جمع‌آوري و اخذ شد. تجهيز بانک اطلاعاتي، راستي‌آزمايي اطلاعات و شناسايي املاک خالي با استفاده از شاخص‌ها و منابع مختلف، صدور برگ مالياتي و پيگيري‌هاي حقوقي آن فرآيندي هزينه آور خواهد بود که عدم توجه به آنها مي‌تواند سبب اجراي طرحي ناقص شود که احتمالا بعد از مدتي نيز لغو شود؛ در اين خصوص بررسي تجربه اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي در اقتصاد ايران در دهه ۱۳۷۰ و لغو آن در اوايل دهه ۱۳۸۰ آموزنده خواهد بود.
سهم چشمگير نهادهاي عمومي و دولتي در املاک خالي: يکي از چالش‌هاي ديگري که عمدتا در کشورهاي در حال توسعه وجود دارد اين است که بسياري از زمين‌هاي خالي و برخي املاک و مستغلات خالي متعلق به بخش دولتي و يا نهادهاي عمومي است که عموما ماليات نمي‌دهند و يا اينکه به دلايل نهادي، اعمال ماليات اثري بر تصميم‌گيري آنها در عرضه زمين و ملک به بازار ندارد. بنابراين لحاظ فاکتور توزيع مالکيت در تصميم‌گيري بر اثربخشي اجراي ماليات بر املاک و مستغلات خالي مفيد خواهد بود.
تعيين نهاد اجرايي: اينکه در نهايت چه کسي مسئول اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي باشد، علاوه بر برخورداري از مزيت‌هاي نسبي در کاهش هزينه‌هاي اجرايي، به دليل تفاوت اهداف نيز سازوکار اجرايي شدن و يا درجه مقبول شدن آن توسط افکار عمومي، نتايج متفاوتي را به همراه خواهد داشت. معمولا مقامات و متوليان بازار مسکن در کابينه دولت عمدتا بر مباحث التهابات مسکن و نوسانات قيمتي و تلاش براي بهبود دسترس‌پذيري مسکن براي اقشار مختلف متمرکز مي‌شوند. در چنين شرايطي احتمال نوسان نرخ ماليات طي دوره رونق و رکود مسکن و يا تغييرات شدت سختگيري يا سهل‌گيري در وصول ماليات و رويکرد آن طي ادوار رونق و رکود مسکن بسيار بالاست که به نوعي نااطميناني در سرمايه‌گذاران ايجاد خواهد کرد. اما، متقابلا براي دولت‌هاي محلي که به صورت مداوم و پيوسته به دنبال بهبود ارايه خدمات به شهروندان هستند، رويکرد اجرايي اين ماليات مي‌تواند از يک فرآيند پايدار و باثبات برخوردار گردد که متاثر از روندهاي بازار مسکن نباشد.
فرار مالياتي و مساله شناسايي آنها: در صورتي که ماليات‌دهندگان اين احتمال را بدهند که ممکن است در آينده تخفيف‌هاي مالياتي اعمال شود و يا قانون آن اصلاح و يا لغو شود، انگيزه‌هاي فرار مالياتي و يا عدم پرداخت به موقع آن افزايش مي‌يابد. در چنين شرايطي در تنظيم قوانين بايد هر گونه روزنه فراري بسته شود که اين امر نيز، نيازمند يک سيستم مالياتي جامع و فراگير مبتني بر پايگاه‌هاي اطلاعاتي به روز است.
در مجموع، نکات فوق نشان مي‌دهد که براي طراحي يک بسته سياستي اثربخش در برخورد با معضل خانه‌هاي خالي بايد مکانيسم‌هاي اجرايي و قانوني به نحوي تدوين شود که با حداقل اصطکاک در برابر چالش‌هاي فوق مواجه شوند.
منبع : ايبِنا
مهدي هاديان (عضو هيات علمي گروه اقتصاد پژوهشکده پولي و بانکي)
