پشت‌صحنه ملاکي بانک‌ها
تاریخ انتشار : 1401/11/30
دنياي‌اقتصاد- نجمه رجب : حقوقي‌هاي بازار ملک، همچون افراد حقيقي، با احتياط و با شدت کمتر از سال‌هاي گذشته، مشغول ساختمان‌سازي و ساختمان‌داري هستند؛ اما يک گروه از آنها يعني بانک‌ها به‌عنوان بازيگر پرپول اين بازار، همچنان مشغول «مالسازي» و ساير فعاليت‌هاي ساختماني است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره ريشه يا ريشه‌هاي انحراف برخي بانک‌ها از ماموريت اصلي‌شان به سمت ملاکي، يک محرک کليدي در کنار سه عامل ديگر را شناسايي مي‌کند. بانک‌ها براي کنترل پيامدهاي نرخ سود دستوري -پايين‌تر از قيمت تمام‌شده منابع- ملاکي مي‌کنند که اين خود باعث خروج منابع از چرخه عمليات بانکي مي‌شود.
دسته‌‌‌اي از بانک‌ها به عنوان يکي از شخصيت‌‌‌هاي حقوقي پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک‌‌‌داري و چه ملک‌‌‌سازي با وجود رکود فراگير دووجهي (معاملات و ساخت‌وساز) در اين بازار، همچنان به کار «ملک‌‌‌بازي» مشغول هستند. صرف‌‌‌نظر از اينکه ماموريت اصلي شبکه بانکي در بازار پول تعريف شده است و نه در بازار ملک، اين سوال پيش مي‌‌‌آيد که چه ترکيبي موجب شکل‌‌‌گيري چسب متصل‌کننده بانک‌ها به بازار ملک در شرايط رکودي شده است؛ آن هم در بخشي از بازار نقل و انتقال ملکي (مجتمع‌‌‌هاي تجاري و مال‌‌‌ها) که نه تنها رکود معاملات در آن عميق‌‌‌تر است، بلکه حتي چشم‌‌‌انداز وضعيت اين بخش از بازار ملک در آينده مبهم است.
گفت‌‌‌وگو با کارشناسان ارشد و خبرگان بانکي نشان مي‌دهد يک عامل اصلي در پشت صحنه تمايل به ملک‌‌‌سازي و ملک‌‌‌داري برخي بانک‌ها وجود دارد و آن سياست دستور حاکم بر شبکه بانکي در زمينه نرخ بهره است. سياست دستوري موجب شده قيمت تمام شده منابع در شبکه بانکي براي پرداخت تسهيلات، بالاتر از عوايد حاصل از سپرده‌‌‌ها باشد. در واقع نرخ بهره مصوب شوراي پول و اعتبار براي سپرده‌‌‌ها کمتر از عايدي ناشي از تسهيلات‌‌‌دهي در بانک‌ها بوده و در نتيجه بانک‌ها به روش‌هايي براي جبران اين ناترازي روي مي‌‌‌آورند. از طرفي برخي تسهيلات‌‌‌گيرندگان نيز از بازپرداخت در موعد مقرر ناتوان هستند و همين موضوع به ناترازي منابع و مصارف بانک‌ها دامن مي‌‌‌زند. در اين شرايط بانک‌ها براي اينکه در تجديد ارزيابي‌‌‌هاي دوره‌‌‌اي دارايي‌‌‌ها وضعيت خود را بهبود ببخشند، به ملک‌‌‌داري روي مي‌‌‌آورند؛ چراکه تجربه سال‌هاي اخير نشان داده ريال تقريبا از همه بازارها جا مانده و در عوض اين ملک بوده که زمينه حفظ ارزش دارايي‌‌‌ها را براي شخصيت‌‌‌هاي حقيقي و حقوقي فراهم کرده است.
در کنار اين عامل اصلي، سه عامل ديگر نيز در چسبندگي بانک‌ها به مالسازي و برج‌‌‌سازي اثرگذار بوده که يکي از آنها «بدهي دولت به شبکه بانکي»، ديگري «تسهيلات تکليفي» و در نهايت سومي «اشکال در سياست‌‌‌هاي رگولاتور شبکه بانکي» است. دو عامل بدهي دولت به شبکه بانکي و تسهيلات تکليفي در عميق‌‌‌تر شدن ناترازي منابع و مصارف بانک‌ها نقش دارد و آنها را بعضا به مرز زيان‌‌‌دهي مي‌‌‌رسانند و عامل سوم يعني اشکال در سياست‌‌‌هاي رگولاتور شبکه بانکي از آن جهت مساله‌‌‌ساز است که حتي اگر بانک‌ها از نظر تناسب نرخ بهره با شرايط بازار پول مشکلي نداشته باشند، باز هم سياست‌‌‌هاي ناظر و ابزارهاي بازدارنده که اجازه ندهد دارايي‌‌‌هاي ملکي بانک‌ها از حد مشخصي در نسبت با دارايي نقدي آنها فراتر برود وجود ندارد. بنابراين راه براي حضور بانک‌ها در بازار ملک باز و هموار است. در نهايت يک تصوير کلي از آنچه در شبکه بانکي رخ مي‌دهد، نمايانگر اين است که دسته‌‌‌اي از بانک‌ها سپرده‌‌‌ها را در سرمايه‌‌‌گذاري‌‌‌هايي به کار مي‌‌‌گيرند که عملا پول از چرخه عمليات بانکي خارج مي‌شود. اين روند موجب افت منابع متعارف بانک‌ها براي ماموريت اصلي خود يعني تسهيلات‌‌‌دهي شده است؛ موضوعي که کارشناسان بانکي نيز آن را گوشزد کرده‌‌‌اند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اگرچه آمار رسمي از سهم بانک‌ها از يخچال بزرگ ملکي در کشور وجود ندارد، اما برخي برآوردها نشان مي‌دهد بانک‌ها احتمالا يکي از بزرگ‌ترين مالکان بخشي از دو ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسکوني خالي و چند صد واحد تجاري خالي در کشور هستند. برخلاف ادعاي برخي مبني بر اينکه تملک املاک در رهن بانک‌ها که به عنوان وثيقه از تسهيلات‌‌‌دهندگاني که تعهدات خود را ايفا نکرده‌‌‌اند، عامل تبديل بانک‌ها به يکي از بزرگ‌ترين ملاکان کشور شده است؛ اما آمار رسمي نشان مي‌دهد به طور متوسط فقط ۳۰ درصد از املاک بانک‌ها مربوط به تملک از اين بابت بوده است. با اين اوصاف اين سوال مطرح مي‌شود که چه چيزي موجب اشتياق رو به تزايد بانک‌ها به تملک ساختمان (فارغ از نوع کاربري آن) شده است؟ و چرا با وجود وضع مقررات و ابلاغ بخشنامه‌‌‌هاي گوناگون از ناحيه نهادهاي بالادستي، عزمي براي واگذاري املاک مازاد در اغلب بانک‌ها فارغ از خصوصي يا دولتي بودن آنها وجود ندارد؟ در نگاهي کلي اين طور به نظر مي‌‌‌رسد که مديران بانکي در نهايت به عنوان يک کارمند نمي‌‌‌توانند انتفاع خاصي از املاکي که به نفع بانک‌ها تملک يا در ساخت آنها مشارکت مي‌شود، داشته باشند؛ گزاره‌‌‌اي که غلط نيست اما کامل هم نيست.
کارشناسان معتقدند اگرچه منفعت شخصي برخي از مديران شبکه بانکي که مي‌‌‌توانند در امر ملاکي بانک‌ها دخالت کنند، تا حدودي در اشتهاي زياد بانک‌ها به نگهداري ملک اثرگذار است اما اين عامل اصلي ترغيب به ملاکي به شمار نمي‌‌‌آيد و مساله اصلي انتفاعي است که به اين ترتيب نصيب يک بانک مي‌شود. مقصود از منفعت شخصي، برخي هزينه‌‌‌هاي جانبي معاملات است که بخشي از آن به افراد يا شرکت‌هاي منتصب به آنها مي‌‌‌رسد. همچنين ممکن است در برخي بانک‌ها به مديراني که در ازاي تقويت فهرست اموال غيرمنقول (به طور مشخص املاک) براي بانک ارزش افزوده ايجاد کرده‌‌‌اند، درصدي از سرمايه‌‌‌هايي را که به صورت تفاوت ارزش افزوده در بانک شناسايي مي‌شود را به عنوان پاداش سالانه پرداخت کنند. البته بنا بر اظهارات کارشناسان امين و مديران قديمي بانکي هيچ عرفي در ارتباط با عايدي خاصي که از نقل و انتقال ملکي يا سرمايه‌‌‌گذاري ملکي ممکن است به افراد برسد وجود ندارد و صرفا در جاهايي که ضعف نظارت وجود دارد، چنين روندهايي ممکن است مشاهده شود. در واقع پاداش يا به اصطلاح هر نوع حق‌‌‌الزحمه رسمي مطابق عرف رايج در بازار مسکن از جنس درصدي از ارزش معاملات يا حتي پيش‌‌‌بيني يک رقم ثابت براي مديران مرتبط با موضوع تعريف نشده است؛ اما تمام راه‌‌‌ها به سمت دريافت‌‌‌هاي نامتعارف نيز مسدود نيست. در عين حال مساله اصلي اشتهاي بي‌حد و حصر بانک‌ها به نگهداري املاک آن هم با وجود ماليات‌‌‌هاي ملکي که دولت قصد دارد بابت اين املاک از آنها بستاند، انتفاع احتمالي شخصي برخي افراد نيست و اين موضوع اگر هم به صورت موردي وجود داشته باشد، جداي از اينکه دستگاه‌‌‌هاي نظارتي بايد با شناسايي و ورود به موقع از شيوع و تبديل شدن آن به عرف در شبکه بانکي جلوگيري کنند، نمي‌‌‌تواند تنها انگيزه مديران از ورود به جريان ملاکي پس از قبول مسووليت در شبکه بانکي باشد.
کارشناسان ارشد امور بانکي مي‌‌‌گويند موضوع اصلي که مديران را بعضا ناگزير به ورود به تملک ساختمان مي‌کند، تاثير مثبتي است که اين اقدام بر نتيجه «تجديد ارزيابي دارايي‌‌‌هاي بانک» دارد. در بانک‌هاي دولتي به طور معمول دو يا سه سال يکبار اين تجديد ارزيابي انجام مي‌شود و در بانک‌هاي خصوصي نيز آنها هر زمان بخواهند راسا اين تجديد ارزيابي را انجام مي‌دهند. تجربه چند دهه گذشته حتي پيش از جهش‌‌‌هاي دهه ۸۰ و ۹۰ مسکن نشان داده هر نوع دارايي ديگري به جز ملک نمي‌‌‌تواند تاثير چنداني بر وضعيت کلي دارايي‌‌‌هاي ارزيابي شده بانک‌ها بگذارد. دارايي‌‌‌هاي بانکي چه از نوع نقد باشد و چه از نوع تسهيلات که ارزش افزوده‌‌‌اي به دنبال دارد، تاثير آنچناني در بهبود وضعيت کلي در ارزيابي‌‌‌هاي دوره‌‌‌اي ندارد. از سوي ديگر تسهيلات در شبکه بانکي اگر نگوييم «غير قابل وصول»، دست کم «صعب‌‌‌الوصول» است و نمي‌‌‌تواند وضعيت دارايي‌‌‌هاي بانک را به طور محسوس بهبود ببخشد.
در اين شرايط مديران بانکي نيز براي ارائه گزارش عملکرد به «ملک و ساختمان» به عنوان اهرم پرقدرت براي بهبود وضعيت دارايي‌‌‌ها در زمان تجديد ارزيابي نگاه مي‌کنند و صرف‌‌‌نظر از موارد نامتعارف احتمالي، اگر نفعي براي مديران وجود داشته باشد، از جنس بهبود وضعيف عملکرد بانک در دوره‌‌‌هاي مورد بررسي است و مي‌‌‌تواند رزومه آنها را ارتقا دهد. اين موضوع همچنين مي‌‌‌تواند ضعف‌‌‌هاي احتمالي برخي افراد واجد مسووليت را که به هر دليل نتوانسته‌‌‌اند به صورت‌هاي ديگري وضعيت کلي بانک از حيث ارزش دارايي‌‌‌ها را بهبود ببخشند، بپوشاند و جبران کند. اين بررسي نشان مي‌دهد مديران دست‌‌‌کم از حيث اينکه سرمايه‌‌‌گذاري بانک در بازار ملک ميانبري براي ارتقاي رزومه و پوشش ضعف‌‌‌هاي احتمالي آنها در برخي بخش‌‌‌هاي ماموريت بانکداري است، منتفع مي‌‌‌شوند. به همين خاطر سابقه تمايل به ملاکي در بانک‌ها صرفا به سال‌هاي پرجهش مسکن در دو دهه اخير باز نمي‌‌‌گردد و اين پديده پيش‌تر نيز وجود داشته و همچنان به همان روال سابق وجود دارد.
البته در برابر ديدگاه مطرح شده در اين زمينه، برخي از مديران بانکي نيز به شدت نسبت به وجود عرف متخلفانه در خصوص انتفاع احتمالي مديران از ملاکي در بانک‌ها موضع گرفته و آن را رد مي‌کنند، اما در عين حال منکر فساد ساختاري نهادينه شده‌‌‌اي که در برخي نهادها مي‌‌‌تواند وجود داشته باشد نيستند و البته باور دارند که چنين فسادي به صورت تدريجي شکل گرفته است. اين فساد صرفا نسبتي با مساله معاملات و نگهداري املاک توسط بانک‌ها ندارد و مي‌‌‌تواند در هر بخش ديگر يا در هر نوع تسهيلات ديگري که شبکه بانکي پرداخت مي‌کند وجود داشته باشد يا نداشته باشد. وجود يا عدم فساد بيش از هر چيز به سلامت مديران و پس از آن قدرت دستگاه‌‌‌هاي نظارتي باز مي‌‌‌گردد و نمي‌‌‌توان آن را به عنوان يک عامل ذاتي تمايل به ملاکي در بانک‌ها تلقي کرد؛ هرچند شايد به عنوان يک عامل حاشيه‌‌‌اي قابل بحث و بررسي باشد.
عواقب اقتصاد دستوري براي بانک‌ها
به گزارش دنياي‌اقتصاد، افزون بر «بهبود وضعيت دارايي‌‌‌هاي بانک در هنگام تجديد ارزيابي» و «پوشش ضعف احتمالي و ارتقاي سوابق مديريتي بانکدارها»، عامل ديگري که کارشناسان پيرامون علت تشديد اشتهاي ملاکي در برخي مديران بانکي شناسايي و معرفي مي‌کنند «عدم صرفه تسهيلات‌‌‌دهي با نرخ دستوري و ناگزيري بانک‌ها به ملاکي براي جبران» است. مديران باسابقه بانکي مي‌‌‌گويند تعهدي که بانک‌ها در قبال سپرده‌‌‌گذاري بر عهده مي‌‌‌گيرند مبني بر پرداخت نرخ‌‌‌هاي بالا به سپرده‌‌‌گذاران که در حال حاضر بعضا تا نزديک ۲۵درصد نيز مي‌‌‌رسد، آن هم در شرايطي که نرخ بهره مصوب شوراي پول و اعتبار کمتر از اين رقم است، بانکدارها را به فکر چاره براي جبران اين ناترازي بين نرخ سپرده‌‌‌ها و نرخ بهره بانکي مي‌کند.
پيش‌تر برخي از بانک‌ها ضوابط نرخ بهره ثابت بانکي را به طرق مختلف دور مي‌‌‌زدند. به عنوان مثال مسدودي سپرده در ازاي پرداخت وام يکي از اين راه‌‌‌ها است که تسهيلات‌‌‌دهي را براي بانک‌ها به‌‌‌صرفه‌‌‌تر مي‌کند. اما ضوابط حال حاضر راه را براي اين قبيل اقدامات بسته و در نتيجه دسترسي به تسهيلات براي متقاضيان دشوار شده است. در اين شرايط بانک‌ها از سرمايه‌‌‌گذاري ملکي به عنوان راهي براي سر پا ماندن و ادامه فعاليت استفاده مي‌کنند؛ به اين ترتيب که بخش غيرمنقول دارايي‌‌‌هاي خود را تقويت مي‌کند تا در زمان مناسب با حفظ ارزش پول بتواند جوابگوي تعهدات خود در قبال سپرده‌‌‌گذاران باشد. بر اين اساس ردپاي عواقب «اقتصاد دستوري» را مي‌‌‌توان در تشديد اشتياق به ملاکي در بانک‌ها مشاهده کرد.
اما ممکن است اين پرسش پيش بيايد که با توجه به ديرنقدشوندگي املاک، آيا دارايي ملکي واقعا مي‌‌‌تواند به بانک‌ها براي پرداخت سود سپرده کمک کند يا اين فقط يک بهانه براي تن ندادن به مقررات ضد ملاکي است که براي شبکه بانکي وضع شده است؟ کارشناسان مي‌‌‌گويند تقريبا هيچ‌‌‌وقت بانک‌ها از تسهيلات‌‌‌دهي حتي با وجود نرخ ثابت متضرر نشده‌‌‌اند؛ اما واقعيت اين است که از بخشي از اين ضررها به واسطه اقدامات ديگري از جمله تقويت دارايي‌‌‌هاي ملکي پيشگيري شده است؛ ضمن اينکه اگرچه املاک ديرنقد شونده به شمار مي‌‌‌آيند اما «هرگز نقد شونده» نيستند. در واقع ممکن است در ظاهر اين طور به نظر برسد که خريد ملکي کمکي به پرداخت سود به سپرده‌‌‌گذاران نمي‌‌‌کند؛ اما در حقيقت بيشتر اين پرداختي‌‌‌هاي به اصطلاح بانکي «دفتري» است؛ به اين معنا که در ازاي دارايي‌‌‌هاي غيرنقد بانک، سود تعهد شده در حساب افراد ثبت مي‌شود اما پولي از بانک خارج نمي‌شود، چراکه سپرده‌‌‌گذاران بانک‌ها زماني که سود بالا از بانکي دريافت مي‌کنند، نقدينگي خود را از حساب مربوطه خارج نمي‌‌‌کنند. در نهايت زماني که به فراخور نياز بانک بخشي از املاک تبديل به نقدينگي شود نيز بانک از اين بابت که توانسته ارزش پول را به اين ترتيب حفظ کند، متضرر نخواهد شد.
خبرگان بانکي در توضيح علل تمايل بانک‌ها به خريد و نگهداري املاک يا مشارکت در پروژه‌‌‌هاي ملکي (مالسازي يا ساختمان‌‌‌سازي‌‌‌ها) به عنوان يکي از سرفصل‌‌‌هاي اصلي فعاليت گروه‌‌‌هاي مالي يا شرکت‌هاي سرمايه‌‌‌گذاري وابسته به بانک‌ها به «وضع مقررات متناقض در برخي بانک‌ها» نيز اشاره مي‌کنند. اما در نهايت تقريبا همه عوامل مرتبط با رونق ملاکي در بانک‌ها را مي‌‌‌توان در نقش ملک به عنوان «ابزار حفظ ارزش واقعي دارايي در برابر تورم» خلاصه کرد. در واقع راز اصلي طمع ملکي بانک‌ها را بايد در نقش مسکن به عنوان بهترين راه‌حل حفظ ارزش عنوان کرد. واقعيت اين است که بانکي‌‌‌ها به مراتب بيشتر از عموم مردم اين موضوع را درک مي‌کنند که در بلندمدت بازدهي هيچ بازاري با توجه به ريکس بسيار پايين آن به پاي بازار مسکن نمي‌‌‌رسد. اين مثل که «پول به جايي مي‌رود که ارزش آن حفظ شود» در شبکه بانکي نيز حکم‌‌‌فرماست و اگر بانک‌ها مقررات را در حوزه ممنوعيت ملاکي و بنگاهداري رعايت نمي‌‌‌کنند، ريشه در واقعيت‌‌‌هاي اقتصاد ايران دارد. کارشناسان بانکي مي‌‌‌گويند در سال‌هاي اخير ارزش «ريال» تقريبا از هر دارايي ديگري جا مانده است و بانک‌ها نيز با درک اين واقعيت بايد براي ادامه حيات خود به تناسب اين واقعيت درباره دارايي‌‌‌هاي خود تصميم‌‌‌گيري کنند. سياست‌‌‌گذار براي اينکه مانع نگهداري املاک مازاد توسط بانک‌ها شود اقدام به وضع ماليات بر املاک خالي کرده و از آنجا که گفته مي‌شود يکي از اصلي‌‌‌ترين مالکان خانه‌‌‌هاي خالي در کشور شبکه بانکي است، اميد دارد بتواند به اين ترتيب مانع از ورود بانک به ملاکي به جاي وظايف ذاتي و اصلي خود در حيطه تامين مالي شود. اما اين ماليات و نيز آنچه در ماده «۱۶» قانون رفع موانع توليد در اين خصوص آمده نيز دست‌‌‌کم تاکنون نتوانسته مقاومت بانک‌ها نسبت به فروش و واگذاري املاک را بشکند.
همان گزاره‌‌‌اي که در بازار مسکن صدق مي‌کند و موجب شده سازنده‌‌‌ها از فروش واحدهاي تکميل شده خودداري کنند چراکه در نفروختن سود بيشتري نصيبشان مي‌شود، در شبکه بانکي نيز مصداق دارد و بانک‌ها تصور مي‌کنند هر چه با سرعت پايين‌‌‌تري از بازار ملاکي خارج شوند و بخشنامه‌‌‌ها و دستور مراجع بالاتر در اين رابطه تن دهند، نفع بيشتري خواهند داشت. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، هرچند روي کاغذ هر کسب و کار خصوصي چه از نوع بانک باشد و چه نباشد، در صدد کسب بيشترين سود ممکن است، اما در عين حال کارشناسان اين نکته را گوشزد مي‌کنند که بانک نبايد از وظايف ذاتي خود در حوزه تامين مالي فاصله بگيرد. اگر بانک‌ها نتوانند نقش خود را در تسهيلات‌‌‌دهي به عنوان اصلي‌‌‌ترين ماموريت خود به درستي ايفا کنند، صاحبان صنايع و کسب و کارها بايد از چه مسيري براي پروژه‌‌‌هاي جاري خود تامين مالي کنند؟ و اصلا اگر بانک تسهيلات پرداخت نکند، آيا مسير سالم ديگري براي تامين مالي وجود دارد؟ برخي معتقدند اظهاراتي مبني بر اينکه تسهيلات‌‌‌دهي براي بانک‌ها صرفه اقتصادي ندارد، بيش از اينکه مساله بانکدارها باشد، يک بهانه براي حفظ املاکي است که در سال‌هاي اخير آنها را تملک کرده‌‌‌اند. آنها به اين موضوع مي‌‌‌پردازند که فاصله گرفتن بانک‌ها از وظايف ذاتي خود و نزديک شدن به بنگاهداري مفسده‌‌‌زا است و بايد با استفاده از ابزارهاي موثر مالياتي از آن جلوگيري کرد؛ هرچند اين اقدام به تنهايي و بدون چاره‌‌‌انديشي بنيادي براي مسائل ريشه‌‌‌دار بانکي مثل تعيين دستوري نرخ بهره به خروج بانک‌ها از بازار ملاکي منجر نخواهد شد.
